迷題：深交所首批REITs擴募項目上市，CREITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者李域 深圳報道6月16日，深交所首批兩單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募項目平穩(wěn)上市，標(biāo)志著REITs擴募機制全面落地，也意味著C-REITs(中國公募REITs)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段。對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募上市，深交所相關(guān)人士表示，這是深交所認(rèn)真貫徹落實黨中央國務(wù)院決策部署和中國證監(jiān)會部署要求，推動完善REITs市場再融資功能，積極構(gòu)建多層次REITs市場，加快形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)的重要舉措。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首批REITs項目擴募落地對于中國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)市場規(guī)模增長有積極促進(jìn)作用，也是市場逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。隨著公募REITs首發(fā)+擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)行常態(tài)化、消費類基礎(chǔ)設(shè)施試點的放開，以及監(jiān)管政策的不斷推進(jìn)和持續(xù)完善，在國內(nèi)擁有全球最大的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模下，中國公募REITs也將繼續(xù)壯大，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。深交所首批REITs擴募項目上市深交所首批兩單REITs擴募項目分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運行平穩(wěn)，治理結(jié)構(gòu)健全，具備較好的擴募條件，本次擴募共募集資金16.59億元。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項目，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀(jì)物流園項目。“REITs擴募是招商蛇口響應(yīng)國家戰(zhàn)略，以資產(chǎn)盤活擴大有效投資、以投資融資循環(huán)促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的有效舉措。”招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司目前主要運營管理網(wǎng)谷、意庫和智慧城等產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品線，布局國內(nèi)核心一二線16個城市，規(guī)劃建筑面積475萬平方米，2022年末，產(chǎn)業(yè)園在營項目33個，總經(jīng)營建筑面積約257萬平方米，有豐厚儲備的產(chǎn)園資產(chǎn)支持產(chǎn)園REITs的擴募。深圳港集團認(rèn)為，對于發(fā)行企業(yè)，公募REITs能夠加速資金運轉(zhuǎn)，盤活存量資產(chǎn)，擴募路徑走通后，公募REITs將為企業(yè)提供更多幫助。具體來看，對公司有三方面影響，一是可以持續(xù)緩釋企業(yè)融資需求，持續(xù)有效真實壓降負(fù)債率，尤其對于杠桿率偏高的企業(yè)，可引入權(quán)益資金替代負(fù)債，增強企業(yè)發(fā)展能力，有利于公募REITs平臺健康持續(xù)發(fā)展，二是為集團落地“十四五”戰(zhàn)略提供支持，通過打通公募REITs存量資產(chǎn)上市路徑，深圳港集團已探索出倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場退出路徑，為企業(yè)探索出一套輕重資產(chǎn)分離的領(lǐng)先運營模式。通過REITs平臺擴募，有助于集團進(jìn)一步擴展資產(chǎn)管理規(guī)模，促進(jìn)輕資產(chǎn)運營與市場接軌，吸引社會資本參與基建項目，有利于盤活存量資產(chǎn)，形成投融資閉環(huán)。三是通過擴募持續(xù)引入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于公募REITs平臺擴大管理規(guī)模，進(jìn)一步提升平臺核心價值及盈利能力，分散風(fēng)險，使優(yōu)質(zhì)資源向公眾平臺集聚，為投資者帶來更穩(wěn)定的分紅收入，帶來優(yōu)厚回報。C-REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段自2021年6月首批公募REITs上市以來，截至目前，已陸續(xù)有27只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，資產(chǎn)類型涵蓋園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房等。6月14日，中國證監(jiān)會、深交所正式受理了“易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”項目。6月16日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等多只公募REITs的擴募份額上市交易。博時基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著國家發(fā)改委236號文及證監(jiān)會相關(guān)措施的出臺，以及首批4只公募REITs項目擴募獲批，我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局正式成型，將進(jìn)一步推動公募REITs審批的常態(tài)化。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，在政策的支持下，市場擴容速度會進(jìn)一步加快，同時底層資產(chǎn)類型也會更加多元化，目前景區(qū)、軌道交通、消費基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等資產(chǎn)也正在推進(jìn)。結(jié)合本輪資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的大背景，都是在盤活國有資產(chǎn)的前提下進(jìn)行的，民生公益屬性越強、存續(xù)體量大的資產(chǎn)未來可包裝的空間更廣闊。隨著一級發(fā)行的提速、不同資產(chǎn)類型的擴充，產(chǎn)品的資質(zhì)、規(guī)模和收益必定會出現(xiàn)分化，對于投資者來說，也會帶來不同的投資視角，“相信REITs作為區(qū)別于股票與債券的一大類資產(chǎn)有自己本身的價值以及足夠大的市場容量；也堅信C-REITs在不斷完善的過程中一定會給投資者帶來應(yīng)有的投資價值和投資收益。”在紅土創(chuàng)新基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，公募REITs本身作為一個資產(chǎn)上市的平臺，具備收并購的功能，通過不斷持續(xù)運營，擴募融資收購新資產(chǎn)是REITs作為收并購平臺的價值體現(xiàn)，這個也是REITs的成長性，所謂的外延式成長性的最主要來源。對于REITs的投資來說極為重要。REITs產(chǎn)品能否持續(xù)擴募是投資人最為關(guān)心的，也是REIT市場持續(xù)發(fā)展的主要標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)REITs市場打通擴募環(huán)節(jié)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的不斷擴募，投資人不斷參與，才能不斷發(fā)展壯大國內(nèi)REITs市場，并使市場不斷成熟。